Bouwen, verbouwen, slopen of veranderen

De gemeente heeft een omgevingsplan waarin de regels voor de leefomgeving van de hele gemeente staan. Deze kunt u nalezen op Regels op de Kaart. Soms heeft u een initiatief dat niet binnen deze regels past, dan heeft u een omgevingsvergunning nodig. Door een vergunning aan te vragen, vraagt u de gemeente om uw plan toch toe te staan. De gemeente kan u de vergunning verlenen of weigeren.

Klein bouwplan: sneltoets

Voor kleine bouwplannen zijn er sneltoetsregels. Zo krijgt u snel duidelijkheid over de juistheid van een klein bouwplan. Lees deze regels in de Nota Beeldkwaliteit (pdf Mb) vanaf bladzijde 37. 

Er zijn regels voor de veelvoorkomende bouwwerken:

• Bijbehorende bouwwerken
• Daktoevoegingen (dakopbouwen, dakkapellen en dakramen)
• Kozijn- en gevelwijzigingen
• Technische voorzieningen, zoals zonnepanelen en -collectoren, (schotel)antennes en windturbines
• Erfafscheidingen en hekwerken
• Zonweringen en raambeveiliging

Voor het plaatsen van een buitenunit voor airco of warmtepomp, heeft u volgens landelijke regels een vergunning nodig. Hierop is een uitzondering: als u de unit plaatst aan de achtergevel tot 3 meter hoog vanaf de grond. Dan heeft u geen vergunning nodig. In andere gevallen heeft u een vergunning nodig. Laat uw plan vooraf toetsen, dan weet u of u waarschijnlijk een vergunning krijgt.

Vergunningvrij bouwen

Op de website van de Rijksoverheid vindt u informatie oververgunningvrij bouwen. Hierin leest u wanneer er een vergunning nodig is voor een bouwwerk bij een hoofdgebouw. Als u geen vergunning hoeft aan te vragen voor het gebouw, heeft u ook geen beoordeling van Welstand nodig.

Heeft u een vergunning nodig? Dan bespreken we dit het liefst via vooroverleg. Zo voorkomt u verrassingen bij de officiële vergunningaanvraag. We kunnen met u meedenken en adviezen geven waardoor u sneller een vergunning kunt krijgen.

Intaketafel

De eerste stap van het vooroverleg is de intaketafel. Medewerkers van verschillende vakgebieden binnen de gemeente bekijken of we uw initiatief wenselijk vinden. Past het bijvoorbeeld in de Stadsvisie en ander beleid.

Als uw initiatief niet wenselijk is, stopt het hier. Als uw initiatief wel wenselijk is, gaat u verder naar de Omgevingstafel. Ook kan het zijn dat we uw initiatief wel wenselijk vinden, maar dat u uw initiatief moet verbeteren of verder uitwerken naar een plan. Dat kan door bijvoorbeeld documenten toe te voegen, zoals een extra toelichting, een tekening of een rapport.

Omgevingstafel

Als uw initiatief wenselijk is, gaat uw initiatief door naar de omgevingstafel. Hier bespreken verschillende experts van verschillende vakgebieden binnen de gemeente en andere betrokken overheden met elkaar in hoeverre uw plan haalbaar is of kan worden. Zij benoemen de aandachtspunten waar u rekening mee moet houden bij de uitwerking van uw initiatief.

Waarom de intaketafel en omgevingstafel?

• In een vroeg stadium wordt aan de intaketafel duidelijk of uw initiatief wenselijk is. Zo voorkomt u onnodige kosten als uw initiatief aangepast moet worden of niet wenselijk is.
• De dialoog aan de Omgevingstafel geeft het plan meer kans van slagen, omdat in een vroeg stadium duidelijk wordt hoe het verdere proces gaat lopen.
• Aan de Omgevingstafel zitten alle experts die een rol spelen bij de totstandkoming van uw initiatief tegelijkertijd aan tafel. Dit scheelt tijd en zorgt dat er een integraal perspectief op uw initiatief komt.
• Als de stappen aan de Omgevingstafel zijn doorlopen, heeft u in principe een conceptvergunningaanvraag. Als u deze conceptaanvraag indient zoals afgesproken, heeft u grote kans dat dit uw definitieve vergunning wordt.

Als uw initiatief niet voldoet aan het omgevingsplan van de Regels op de kaart, dan kunt u een vergunning aanvragen. Dit heet een omgevingsvergunning. Met een vergunningaanvraag vraagt u de gemeente om uw plan toch toe te staan. Dit doet u in het Omgevingsloket.

Vraag een vergunning aan

Log in met DigiD (als particulier) of met eHerkenning (namens een organisatie).

Welstandsbeoordeling

Soms beoordeelt ook het Q-team uw initiatief. Dit team controleert of uw plan de eerder afgesproken regels voor welstand volgt. Zo zorgen we ervoor dat het uiterlijk van gebouwen past in de omgeving. De belangrijkste regels staan in de Nota Beeldkwaliteit.

U krijgt van ons een besluit op uw aanvraag: we kunnen u de vergunning verlenen of weigeren. Hoe snel dit gaat, hangt af van uw initiatief. Bij een heel eenvoudig initiatief duurt dit 8 weken. Moet u de uitgebreide procedure volgen? Dan zal dit minimaal 26 weken duren.  

In het besluit geven we ook voorwaarden en aanwijzingen aan, zoals: 

• de kosten voor de vergunning
• eventueel andere vergunning(en) die u nodig hebt om te mogen beginnen met uw initiatief
• verplichte meldingen en informatie die u moet indienen
• of uw initiatief onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen valt en u dus een kwaliteitsborger moet aannemen. 

Sommige initiatieven vallen ook onder de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Die geldt vanaf 1 januari 2024.

Dit geven we aan bij de beoordeling van een conceptverzoek en/of bij het besluit op uw vergunningaanvraag.

Uw bouwwerk valt dan onder de zogenoemde ‘gevolgklasse 1’, zoals bijvoorbeeld:

• grondgebonden woningen
• vakantiewoningen,
• industriefuncties met maximaal 2 bouwlagen
• bruggen voor langzaam verkeer, met een maximale lengte van 20 meter
• bouwwerken die geen gebouwen zijn, met een maximale hoogte van 20 meter.

Als uw bouwwerk onder deze wet valt, moet u een kwaliteitsborger inschakelen. Uw aannemer of architect kan u hierbij helpen. De kwaliteitsborger is een onafhankelijke controleur, die meekijkt van het plan tot de oplevering. Deze controleert alle technische regels en kwaliteitseisen, precies op het moment dat het nodig is. Dit scheelt tijd, voorkomt fouten en geeft u als opdrachtgever meer bescherming tegen fouten of het pas later constateren dat een onderdeel niet aan de vereisten voldoet.

Een kwaliteitsborger met de juiste certificaten vindt u op de website https://www.stichtingibk.nl/instrumenten/.